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核心内容
¡市场份额：2025年4 月二手房找房人数占比显著下滑至 61%，为 2024 年以来最低水平，各能级城市占比均有下降，三四线城市降幅最大，市场波动性突出。
¡分流压力：二手房市场对新房分流压力减弱，回调至28%，结束上升趋势，各能级城市分流压力均回落，城市能级越低，分流压力越大。
¡市场重合度：二手房与新房市场重合度回落至12%，各能级城市重合度均有降低，城市能级越低，重合度越高，低能级城市一二手房客户争夺更激烈。
一、二手房对新房市场影响的核心指标
1.二手房市场找房人数占比（市场份额）
从全国数据来看，4月二手房找房人数占比显著下滑，跌至2024年以来最低水平。当月该占比为61%，较3月下降10个百分点。尽管找房占比仍超六成（多数购房者仍聚焦二手房市场），但已明显缩减。这一变化主要有两方面原因：一是前期政策效应随购房需求逐步释放而减弱；二是新房市场促销力度加大、政策支持强化，分流了部分二手房市场需求，优质新房吸引力提升，促使部分购房者转向新房市场。
从各能级城市表现来看，二手房找房人数占比均呈较大幅度下滑态势。数据显示，各能级城市占比排序为：一线城市（63%）＞二线城市（62%）＞新一线城市（61%）＞三四线城市（59%）。其中，一线城市占比居首，三四线城市垫底，二线城市占比仅比新一线城市高1个百分点，二者差距正逐步收窄。与前期数据对比，各能级城市占比均有不同程度下降。一线城市从2025年3月的70%降至63%，降幅7个百分点，在各能级中降幅最小；二线城市由72%降至62%，降幅达10个百分点，虽绝对值仍高于新一线城市，但降幅显著；三四线城市降幅最大，从71%下滑至59%，下降12个百分点，市场波动性最为突出。
说明：二手房市场找房热度占比计算公式为：二手房找房人数÷市场总找房人数，该指标用于衡量购房者对新房与二手房的关注差异，反应了二手房对新房的形式上的挤压，占比越高表明二手房受关注程度越大，若超过50%则意味着二手房在市场中占据绝对关注优势。
资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库
2.二手房市场分流压力
随着二手房找房人数占比的下降，短期内二手房对新房市场的分流也在减弱。4月，二手房市场分流压力呈现出显著的回调态势，其压力值为28%，较3月的32%环比下降4个百分点，这一变化结束了自2024年12月以来的上升趋势，回调至2024年10月的水平。从年度对比来看，2025年4月的压力值比去年同期上升了4个百分点，但相较于2025年2月的峰值34%，累计回落了6个百分点，形成了“冲高回落-中枢上移”的年度特征。年均值从2024年的25.8%升至2025年前4个月的31.0%，上升了5.2个百分点，这意味着二手房市场对新房分流趋势性增强，但短期内有所减弱。
从各能级城市表现看，各线城市二手房对新房市场的分流压力均呈不同程度回落，整体仍延续“城市能级越低、分流压力越大”的格局。三四线城市分流压力居首，达34%；二线城市次之，为30%；新一线城市降至26%；一线城市压力最小，仅为20%。从挤压强度波动特征分析，高能级城市展现出更强稳定性，一线城市与新一线城市全年分流压力波动幅度为9%，二线城市振幅扩大至12%，三四线城市波动最为剧烈，达15%。城市能级与市场稳定性、抗风险能力呈正相关，能级越高，市场稳定性越好，抗风险能力越强。政策实施需重点考虑能级差异带来的传导时滞效应，尤其需强化中低能级城市在需求侧管理工具上的创新应用，通过差异化调控策略提升市场应对效能。